【まこまち家を売る その1】売却はまずは価格設定から

まこまち渾身の不動産売却記事は、ストーリー仕立てと解説の2本立て!

 

クルマの売却のようにはいかない、不動産売却の一部始終をご覧あれ〜

 

 

まこまち家を売る 第1話 売却額を決めちゃおう

 

君が出会った大切な人の名前を思い出してごらん。いったいいくつ思い浮かぶことだろう。その名前の持ち主は、今幸せだろうか。大事な人であればあるほど、幸せを願いたいし、なにか手助けをしてあげたいよね。

 

一番幸せにしたい人は?

 

もちろん、私であれば一に家内で、ニに子供。人間だもの、当然だよ。

 

でも、さらに幸せを願いたい人もいるかもしれない。これから出逢う、大切な人たち。会社の仲間かもしれない、SNSで知った人かもしれない。そして、ブログに来てくれた皆さんかもしれない。

 

自分の大切な人たちを、ちょっぴり幸せにできるカフェを作る。

 

そんな夢を実現したくて、今の生活をクローズさせる。リセットする。

 

カフェ パイとコーラ

 

まこまち  今年は、いつもと違う年になりそうな気がする。

 

不動産を売却しよう、と提案したのは、車を買う少し前だった。

 

今年はオリンピックイヤー。巷では中古不動産の相場は上昇傾向。最寄駅の利便性が上がったことも踏まえれば、バスを使う周辺地域も少しは上がるに違いない。

 

人生初めて、一企業から通告を受けた年末年始。この特別な雰囲気は、うごけ!うごけ!と誰かが背中を押すようだった。

 

引越しを想定したクルマ選びは家内と先に決めていた。ベニヤ板が載る車とは、それくらいの荷物を運べる車という側面もあったわけ。

 

 

まこまち  そろそろ、不動産屋さんに連絡してみようか。

 

2020年2月末。コロナウイルスの影響で経済活動の自粛が叫ばれる中、私たちは最初の舵取りを模索していた。

 

家内    相場は調べてみたよ。やっぱり駅前は少し、上がってるね。

まこまち  らどれくいの費用がかかるものなんだろう。

家内    実際に聞いてみないと判断できなよね。

 

売却するにあたって決めておくのは、やはり売却額。高く売れるに越したことはないけれど、思った金額で売れない場合もあるようだ。売れたは良いけど、諸経費でマイナスになったら意味がない。

 

おおよその凡人はローンを抱えて家を買う。残債額を超えることは、第一条件。

 

不動産屋に支払う手数料。売却額の3%プラス6万円と決められている。条件額に追加する。

 

引越し料金。今回は近くの賃貸へ引っ越すつもり。距離により額は変わるが、自前引っ越しはタダ(無料)のつもりで。

 

賃貸を借りるから、敷金礼金、前家賃。ねらう賃料の4か月分を見ておこう。さらに我が家の計画では、場合によってはもう一度引越しを考えている。子供の進む学校のそばへ移動して、全力で学業面をサポートだ。

 

つまり、引越しをもう一回、賃貸契約をもう一回。なかなかの出費じゃあないか。

 

項目 金額
不動産ローン残債 2,000 万円
売却手数料 66 万円
賃貸契約料(駐車場込み) 60 万円
賃貸契約料(駐車場込み)2回目 60 万円

 

残債プラス 126 万円は最低限。あわよくば 186 万円。引越しでは何か出費がつきものだから、プラス 200 万円と考えた。

 

ここに、粗利としてもう、200 万円を乗せておく。売却希望は 2,400 万円に決まった。

 

最低売却額 2,200 万円
目標売却額 2,400 万円

 

カリモク60 Kチェア 1シーター

 

家内    ん・・相場より少し高いね。

まこまち  いやあ、うちはメンテナンスしっかりしたし、インテリアも塗りなおしてたし、見栄え良いからなんとかなるんじゃない?

家内    そうかなあ・・

まこまち  自前の棚も綺麗だし(笑)

家内    どれだけ自惚れてんのよ(笑)

まこまち  売却益で海外旅行とか行きたいなー(^ ^)

家内    そんな休暇、とれないでしょ?

 

金運が良くなるようにと、西の壁の色を黄色一色に塗り替えた。壁掛けテレビを実現するのに、ボードアンカーを打ちつけた。家具はかなり少ない我が家。でも、壁の穴はビファインドかな?

 

家内    それも、聞いてみてなんぼよね。

 

家内が言う。そう、不動産の売却なんて、一生一度の体験だよ。聞いてみなくちゃわからない。とりあえず査定して、希望価格と離れていたら、もうしばらく住めば良いのだ。

 

ひとまず私は、軽い気持ちで不動産査定サイトのバナーをクリック。不動産屋さんの連絡を待つことにした。

 

※ 注意 このストーリー上の不動産売却額は、実際のまこまちの売却額とは違います。

 

黄色い壁とボードアンカー

 

おさえるポイント解説

相場

不動産の売却において、相場を知ることはとても重要。詳しくは仲介業者との価格設定に委ねるのですが、おおよその価格は不動産検索サイトでわかると思います。

 

住んでいるエリアや似たような物件で絞り込んだ、不動産サイトに出ている販売価格を広さで割り算すると、相場と離れているかよくわかりますよ。

 

相場 = 不動産販売価格 ÷ 広さ

 

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売却手数料(仲介手数料)

不動産の売却の仕組みとして、手数料の上限額はある程度決まっています。あまりにも安い物件を売却する場合、仲介手数料のパーセンテージは上がることに気をつけましょう。

 

売却額 仲介手数料
200 万円までの部分 5 % + 6 万円
200 万円 〜 400 万円 までの部分 4 % + 6万円
400 万円以上 3 % + 6万円

 

仲介手数料は成功報酬なので、不動産の売却がされない限り発生しません。だから、不動産屋さんは売れそうな物件であれば、かなり頑張って売却しようとします。

 

賃貸契約料

しばらく持ち家生活だった方は、賃貸を借りる時の初期費用について忘れてしまっていませんか?

 

賃貸アパートなどを借りる場合、「敷金」「礼金」がかかります。さらに、前家賃なんていうものも支払うので、入居する際にはかなりまとまったお金を支払う必要があるんですね。

 

項目 支払額
基本賃料 15 万円
敷金(1ヶ月) 15 万円
礼金(1ヶ月) 15 万円
前家賃 15 万円
仲介手数料 15 万円

 

賃料の4ヶ月分というのは、ここから来ているのですね。

 

希望売却額の決定

手数料と引っ越し費用のおおよその計算が済んだら、希望売却額を決めておきましょう。

 

仲介業者も、その家をいくらで売るのかが決まらないと始まりませんし、査定額との乖離があった時点で販売活動を実行に移すか判断できます。ストーリーの中では「引っ越し代」は無料と考えていますが、引っ越す場所によってはしっかりと引っ越し業者を呼ぶ必要が出てきます。

 

仲介手数料 賃貸初期費用 引っ越し費
家電購入費 家電処分費 粗大ごみ

 

細かく出費は重なりますが、上記を抑えておくと良いでしょう。

 

 

あとがき

家の売却を読みやすく伝える話し。第一話でした。不定期連載で何度かに分けてお伝えします・・・かなりボリュームがあります。

 

家の売却活動。私の場合、2月からはじめて7月に終えたので、延べ5ヶ月かかったことになりますね。日頃めったに知らない人と話さない私にとって、この5ヶ月は大変な日々。ほぼすべての土日を使い切ってしまいました。

 

かなり根をつめて活動をした結果、あまり値を落とさずに売却することができたのですが・・・次の話は、仲介業者の選定と準備です。売却したいという気持ちをぶつけてやる気を出させる為に、家の中の大掃除。

 

そして、ネット型仲介業者から売却額の予想額が到着します。

 

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