【まこまち家を売る その3】不動産仲介業者 交渉開始

家の中をしっかりキレイに片付けて挑む、不動産仲介業者の選定。

 

1日に3社と話をする。同じ条件で一気に商談を体験すれば、どの会社が一番良いか、自分たちに合っているかわかるはず・・・そんなつもりで、11時、13時、15時と予定をたてた。

 

私はついつい、詐欺まがいの業者じゃないかな・・・なんて警戒してしまう(笑)だから、後ろから別の仲介業者を入れておいて、追い出すことも戦法にしれておいた。

 

不動産仲介業者の手の内を聞く

待ちに待った、不動産業者との交渉日。

 

交渉とは言うけれど、これはパートナーを選定するという意味のほうが強いと思う。不動産の売却にはいくつかの契約形態があって、一般媒介と専属媒介、そして専属専任媒介という契約スタイルに分けられる。

 

一般媒介は、複数の不動産会社と契約をするから、売却相手を見つけてきてくれた不動産会社と売却が成立する。複数社が競合するから、競争の原理も働くそうだ?本当かな。

 

 

専任媒介はそうではなく、一社との契約をするものだ。しかし、もしも自分で売却相手を見つけることができたなら、契約している不動産会社をわざわざ通す必要はない。

 

専属専任媒介は、専任媒介に似たようなものではあるけれど、自分でみつけた売却相手も不動産会社を通すことになる。かなり不動産会社に縛られる契約形態。

 

ところが、不動産会社3社は、どれも専属専任媒介をススメてきた。

 

不動産売却の計算

 

1社目は、不動産関連の大手WEBを手掛ける S 社だ。緑色の毛むくじゃら・・・と言えばわかるでしょ(笑)

 

彼は専属専任媒介にすることのメリットを話してきた。

・大手サイトの地域トップページに、お客様の不動産情報をあげます!目立ちますよ!

・閲覧状況をレポートにして送ります!

ほうほう、あの不動産大手サイトにのるのかいな?それはとても楽しみですな〜

 

この不動産業者さん、味気ないので名前をとりあえずS社さんとするけれど、当然初心者の私の質問、色々答えてくれて頼もしい。

 

スタートラインの価格設定は、まずは希望価格でいいという。引っ越し費用、賃貸契約費用、プラス1割の粗利を乗せた。あまりに相場からかけ離れていなければ、チャレンジとして価格を出して、反応を見るのも良いそうだ。

 

ただし、時間が経ってもサイトにあると、悪い物件なんじゃないかと疑われてしまうらしい。お得感の演出も必要で、値引き分を計算に入れておいてほしいという。

 

色々話して、大事に使った家のことを褒めてくれた。最後にひとつ質問をした。

 

まこまち  Sさんは、売却時にタイミングよく賃貸を借りる手助けができる?

S さん   事業部が違うので、難しいです。。

 

家の売却が決まったところで、賃貸がうまく借りれなければ大変だ。家の売却と賃貸の借用期間は、被れば被るだけ損になる。そういう気持ちで質問したけど、そう上手くはいかないのかな。

 

天気が良いと不動産売却の話も進む

 

続いて2社目。今度はやる気マックス、2人で来た。彼らのことを、Nさんと呼ぶことにしよう。片方は課長?または片方が新人なのか。とにかく、威圧感たっぷりだぜ。

 

彼らは専属専売契約で、N社独自の特典が利用できると言う。

 

・家の中を、プロのクリーニングでキレイにします!

・プロのカメラマンに写真をとって貰います!

 

ゴクリ・・・先程の会社よりも魅力的である。最近の不動産売却は、ネットからの問い合わせが8割なんだと。だからウェブを使った不動産売却が今後の主流と教えてくれる。その為には、見栄えのいい写真を、沢山の角度から大量に掲載する。まずは興味を持ってもらうことが重要なんだと。

 

「SEOというのがあってですね」なんて言われて「おっ」となる。ブログも検索流入を意識して記事を書くことがあるから、SEO=検索エンジン最適化は実施している。

 

まさか不動産売却に、このキーワードが出るなんて(^ ^)

 

あとの話は、Sさんと同じだった。つまり、不動産の常識が同じということと理解できるし、Sさんがウソをついていないことがわかる。(警戒しすぎ 笑)ちなみに、専売の特別サービスは、売却できなくても無料らしい。

 

まこまち  売れなかったら損しちゃうじゃない?

N さん   売れるまでトコトン付き合います!!

 

おお、、なんだかお化けに取り憑かれるみたいだなあ(笑)

 

ーーー 🏠 ーーー

 

どうやら、不動産大手会社は、専属専売契約を特別サービスを使ってでも取りたいみたい。もちろん、売れる物件だと認識したから、強くプッシュしてくるのだろう。

 

売却価格の3パーセントを得るというのは、とても大きなことなんだなあ。Sさんの話を信じるならば、3ヶ月で売却が成立する。となれば、契約を取った分だけ、しっかり実績を作る、道筋が立つわけだ。

 

確かに、契約無ければ売る以前の問題だもんなあ。

 

なんて色々考えて、3社目の来訪を待つのだった。

 

朝焼け

おさえるポイント解説

最初の仲介業者には基礎を教えてもらおう

仲介業者との交渉に挑む・・・なんて言い方をするよりは、パートナーを選ぶつもりで話をしましょう。どうあがいてもこちらは初心者、向こうはプロ。知識量やノウハウで敵うはずがありません。

 

しかし、それなりに知識は必要です。だから、基礎的なポイントと自分で考えている不安な要素を、最初に訪れる仲介業者に聞いておくと良いでしょう。

 

私が今回一番不安だったのは、「売却が決まったところから引っ越しまでの期間」と「引っ越し先が見つからない場合は一般的にどうするのか」。でした。

 

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売却が決まったところから引っ越しまでの期間

これは売却側と購入側との話し合いで決められますが、概ね2ヶ月前後とのコトでした。売却が決定するタイミング・・・購入側より、「購入の申込み」を言うことで、概ねのスケジュールが決まります。

 

購入側は、あらかじめ中古不動産を購入するときに、どれくらいのお金を借りることができるか、銀行に与信をお願いしています。そして購入する不動産が決まったら、銀行の「本審査」を受けて実際にお金を借りる手続きに入ります。これが概ね一ヶ月。

 

その一ヶ月の間に、リフォーム業者との打ち合わせを現地(つまり私が売却しようとしている家)で実施。購入側は意外と忙しいのですね。

 

そして売却側の私達は、「購入の申込み」があった時点で賃貸を探します。もちろんお金に余裕があれば、先回りをして借りることもできます。不動産を購入して移り住むなら、やはり購入の手続きをすることになるでしょう。これは忙しそう。

 

売却側 購入側
購入の申込みと手付金の支払い
引越し先の内覧 銀行の本審査
引越し先の契約 リフォームの相談
引越し業者との相談 引っ越し業者との相談
不動産引き渡しの契約とお金の振込み
引っ越し
リフォーム開始
引っ越し

 

内覧の感触がよければ、先回りして次の家を探すのもベターです。

 

不動産仲介業者の印象

大手不動産仲介業者の2社との話し合いは、パートナー選びです。彼らも人間ですから、訪問された際にはオモテナシできるようにしておきましょう。

 

最低限で良いのですけど、例えばスリッパは新しいものを用意しておくとか、コーヒーを出すくらいのことはしましょう。ウェルカムな印象を与える。この人、売る気だなというのを感じさせる。セールスはそういう印象で仕事の優先度を上げてきます(笑)

 

どうして不動産を売ることになったのか・・・と必ず聞かれます。住み替えの理由を聞くことに(素人である)私は意味を感じませんが、話のきっかけにはなりますから、しっかり答えてあげましょう。彼らはそこから、自分たちの会社を選ぶことのメリットを話します。定石なのかな。

 

カリモク60 Kチェア 2シーター

 

あとがき

仲介業者との話し合いはとても疲れます。そしてセールスだけあって印象の良い人ばかり。だから、最初の仲介業者との話し合いで、ここに決めちゃおうかなっていう気持ちになってしまいます。

 

でも、各社専属専売契約の特典がありますので、その選択の為にも話を聞きましょう。

 

特典とセールスさんの人柄。これで決めれば良いんじゃないですかね。

 

さて、次回は3社目が登場。そして不動産仲介業者を選定します。おたのしみに〜